建物状況調査に関する少し深い情報

2018.05.07

改正宅建業法が施行され、にわかに不動産業界が騒がしくなっています。
多くは売却依頼を受けた仲介会社が右往左往しているシーンが見られます。（相談を受けることが多くなっています）

そもそも、改正宅建業法で義務化されたのは建物状況調査（インスペクション）に関する情報提供であって、建物状況調査（インスペクション）の実施は義務ではありません。

今回は売主側の視点で説明したいと思います。

はっきり言って現時点では、売主が建物状況調査（インスペクション）を実施する能動的な理由がありません。（※売主が個人の場合）
建物状況調査（インスペクション）は有償の調査ですが、調査を行ったからと言って物件が高く売れるわけではないからです。
制度が浸透すれば、建物状況調査（インスペクション）を実施していれば売りやすい、早く売れるといったメリットが出てくる可能性もありますが、多くの物件が建物状況調査（インスペクション）を実施していない現状では、あまりメリットがありません。

建物状況調査（インスペクション）は良いことだけが報告される訳ではありません。場合によっては売主も気づいていない不具合が発覚する場合もあります。
そして、実施した建物状況調査（インスペクション）の結果について、内容が良くなかったからと言って買主へ伝達しない（隠ぺいする）わけにはいきません。

よくある相談で、耐震診断の問題があります。
買主側の場合は、耐震診断の実施を推奨します。これから長く住む家なので、最低限耐震性能は確保するべきだからです。

ただ、売主側では、少し冷静に判断する必要があります。
耐震診断は有償です。そして、多くの場合、耐震診断を実施すると「基準を満たさない」という結果になります。耐震改修には150万円くらいかかる場合があります。

耐震診断を実施すると、重要事項説明時にその内容について買主へ説明する義務が宅建業者に生じますが、耐震診断結果報告書の内容は建物状況調査のようにわかりやすい内容ではないので、耐震に詳しい方でなければ適切に説明することは難しいと思われます。

多くの宅建業者は、耐震診断を実施すれば、住宅ローン減税の手続きに使う「耐震基準適合証明書」が発行されると勘違いしています。
大切なのでもう一度書きます。
耐震診断を実施すると、多くの場合、耐震改修工事が必要と判断されます。そして耐震改修工事は安くありません。

インスペクションと同じで、耐震診断も実施が義務ではありません。
売主が知り得た情報は開示しなければなりませんので、売主は少し冷静に判断する必要があると思うのです。

周りの雰囲気を見ながら、とりあえず売却活動を始めて、一定期間売れなかったらインスペクションなどを実施してみる、それでも売れない場合は、かし保険が付保できる程度の補修を行う、など順を追って対応するのが自然な流れだと思います。
一見すると買主に対して不義のように思えるのですが、売主は売主の利益を追求するべきで、買主は買主の利益を追求するべきで、取引において、売主が何でもするべきだと判断するのは少し「行き過ぎ」だと思います。
※同様の理由で、売却にあたってお色直し的なリフォームを進める事業者が多いですが、売主側でリフォームしても、気に入らなかったら買主がリフォームし直すだけなので、無駄ですよね。

インスペクションの重要性は築年や構造でも変わってきます。売主側の「インスペクションするべきだ」は少し冷静に判断した方が良いのではないか？と思います。

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