建物状況調査に関する少し深い情報　その4

2018.05.16

建物状況調査シリーズです。一旦今回で

建物状況調査（インスペクション）を実施する目的は何なのでしょうか？
前に記事にまとめたように、建物状況調査（インスペクション）はあくまで現況を見るだけなので、調査を行っても建物性能は変わりません。

※人間ドックを受診しても、治療しないと健康にならないのと同じです。

手続きとして診るだけの建物状況調査（インスペクション）にはあまり価値はありません。

重要なのは問題点を明らかにして、改修方法と改修費用を知ることです。
どれだけ古い物件でも、状態の悪い物件でも、改修費用が予算内に収まっていれば危ない取引ではないのです。

中古住宅購入にまつわる不安の多くは「お金の問題」です。
現行基準との差、マイナス部分を明らかにして、そのマイナスを補うための費用が明らかになれば、中古住宅の不安はかなり払しょくされます。
改修費用を知るという目的での建物状況調査（インスペクション）はかなり有効だと思います。

建物状況調査（インスペクション）を実施して、指摘された事項の改修工事を実施しても、場合によっては雨漏れなどの事故が発生することがあります。
そこで活用したいのが既存住宅売買瑕疵保険です。瑕疵保険を利用するには、検査基準に合格する必要があり、そのために建築士によるインスペクションが必要です。
言い換えると、瑕疵保険が付保できる状態の建物は、一定の基準をクリアした建物と判断することができます。
予期せぬ雨漏れなどに備えるのが瑕疵保険の目的なので、瑕疵保険に加入できる物件はそれだけ安心ということです。

さらに、瑕疵保険に加入するプロセスで、第3者の建築士および瑕疵保険法人も建物の状態をチェックします。
第3者の検査が入る時点で、売主が都合の悪いことを隠そうとしても、完全ではないのですがおおよそ発見することができます。

まとめると、建物状況調査（インスペクション）そのものにはあまり価値がありません。改正宅建業法で契約書類などが変わったために建物状況調査（インスペクション）を実施しましょう、というのはものすごく残念な利用方法です。
中古住宅なので何らかの改修工事は想定した方が現実的です。単に建物状況調査（インスペクション）を実施するだけでなく、不具合があった場合に改修方法や改修費用を提案してもらえる事業者にインスペクションを依頼した方が良いです。

当面は買主依頼のインスペクションが主と考えられます。実施のタイミングは買付申込のタイミングです。これより後ろのスケジュールになると、いろいろと無理な判断を迫られることになります。

個人的には売主にメリットはないものの、売却を決めたらインスペクションを実施して欲しいと願います。修繕工事までは求めません。改修費用の目安だけ提示しておいてもらえれば、その物件を購入するにあたって必要なコストの算定が楽になるので、結果的に早く売れる要素になると思います。

内見に行ったら当たり前のようにインスペクション報告書を提示してもらえる、そんな取引環境になってもらいたいと願います。

アジャストの加藤でした。
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