耐震基準適合証明書と住宅ローン減税　【築20年以内の木造住宅の場合】

2018.10.16

築20年以内の木造住宅は築後年数要件に抵触しないため、住宅ローン減税が目的であれば特に行うことはありません。
ただ、今後の維持管理を考えると、見極めるポイントがありますので、今回は築20年以内の物件を取引する場合の注意点を解説いたします。

〇前提

・築20年以内の物件は競合しやすいです
・維持管理に目を向けることが大切です

＜解説＞

・築20年以内の物件は競合しやすいです

築20年以内の物件は住宅ローン減税の対象となり、また、目立った劣化も少ないと期待されることから、他の買主と競合する可能性が高いです。
特別な手続きがないので、不動産仲介会社が案内しやすい、というのも大きな特徴です。

築20年以内の物件の場合は、思った以上に不動産売買契約を急がないといけない状況が起こり得るということが前提となります。

・維持管理に目を向けることが大切です

築20年以内の物件は、現況では目立った劣化がないことが期待されます。
ただ、メンテナンスフリーで何十年も暮らせる家はありません。
戸建て住宅はマンションと違い、定期的なメンテナンスも個人の裁量に委ねられているので、維持管理の概念を身に着けることが大切です。

〇内見前に確認したいこと

・新築時の設計図書などの資料が残っているかどうか
・リフォーム履歴（特に増築の有無）
・雨漏れなど劣化が発生していないか

＜解説＞

・新築時の設計図書などの資料が残っているかどうか

新築時の設計図書が残されていないというのは、大きなマイナス点です。
具体的には将来実施するリフォームの金額に大きく影響します。
設計図書は非常に重要な書類なので、あまり軽く判断しない方が良いです。

・リフォーム履歴

維持管理を目的としたリフォームであれば問題ないのですが、築年数が浅い物件でリフォームが必要になるというのは、新築時に何か問題があったからという可能性があります。
売主の趣味趣向によるものなのか、何かのトラブルがあったのか、実施した内容とその理由を詳しく確認した方が良いと思います。

・雨漏れなど劣化が発生していないか

ある程度年数が経過すると建物は劣化します。
築浅の場合は、新築時の施工が良くないと雨漏れ事故が発生します。
雨漏れのある物件は建物構造に問題を抱えている恐れがあるので、修繕内容や雨漏れ箇所、発生した時期など詳しくヒアリングする必要があります。

雨漏れは原因の特定が難しいと言われます。
場当たり的な対処を行ったのみで、本当の問題が解決できていないことも考えられます。
築浅物件の雨漏れは重要なアラートとして捉えましょう。

〇内見時に確認したいこと

・外壁、基礎にひび割れがないか
・雨漏れがないか
・床下、小屋裏の点検口があるか
※売主が同席している場合は、前述の「内見前に確認したいこと」について、売主に直接ヒアリングします。

＜解説＞

・外壁、基礎にひび割れがないか

ひび割れは建物の状態を示すバロメーターです。
築浅でもひび割れは起こり得ますので、見落とさないようにしたいです。

・雨漏れがないか

雨漏れをしたことがある物件は室内の壁や天井に雨染みの跡が残っています。
各部屋を見て回る際に、雨染みがないか確認しましょう。

・床下、小屋裏の点検口があるか

台所に床下収納庫があるかどうか、ない場合は収納の内部などに点検口がないか確認しましょう。（リフォーム済みの場合は、塞がれている場合もあります）
小屋裏の点検口は最上階の収納の内部に設置されていることが多いです。（べニアを載せているだけの状態）
床下、小屋裏の点検口がないと、既存住宅売買瑕疵保険に加入することができません。

・売主へのヒアリング

仲介会社のフィルターがかかると、本当に必要な情報が聞き漏れるおそれがあります。内見時に売主が同席する場合は、「内見前に確認したいこと」について、直接ヒアリングすることをお勧めします。

〇不動産売買契約前に実施したいこと

・インスペクション（瑕疵保険検査）の実施時期を決める
・リフォームを実施するか決める
・売主が宅建業者の場合は既存住宅売買瑕疵保険の付保を条件とする

＜解説＞

・インスペクション（瑕疵保険検査）の実施時期を決める

木造戸建て住宅を取得する場合は、既存住宅売買瑕疵保険への加入を強く推奨します。
専門業者がどれだけ大丈夫と言ったとしても、実際に雨漏れなどが発生してしまうと、結局買主が補修費用を支払わなくてはならなくなるからです。
買主の自己責任の要素をなるべく排除するのが、安心・安全な取引となります。

ただ、冒頭でご説明した通り、築浅物件は他の買主と競合しがちです。
本来であれば不動産売買契約前にインスペクションを実施して、建物の状態を確認したいところですが、インスペクションの手続き中に他の人に売れてしまったら元も子もありません。

不動産売買契約が具体的になったら、担当している仲介会社とよく相談して、インスペクションの実施時期（売買契約前に行うか、売買契約後に実施するか）を決定する必要があります。
内見時にひび割れや雨漏れなど劣化が見られた場合は、不動産売買契約前のインスペクションをお勧めします。

・リフォームを実施するか決める

不動産売買契約を締結した後はかなりタイトにスケジュールが進行します。
特にリフォーム費用を住宅ローンに組み込みたい場合は、住宅ローン正式審査（不動産売買契約後速やかに実施します）までに、ある程度内容を決めて、見積りを取っておく必要があります。
慌ててリフォームを決めると、リフォームのトラブルの原因となるので、事前にリフォーム会社に相談しておくか、内見でリフォームが必要と判断されたら相談を開始するなど、早め早めに動いておいた方が良いです。

・売主が宅建業者の場合は既存住宅売買瑕疵保険の付保を条件とする

売主が宅建業者の場合は、住まい給付金という制度を利用することができます。
住まい給付金を利用するには、既存住宅売買瑕疵保険に加入する必要があります。
売主が宅建業者の場合は、売主である宅建業者でしか、既存住宅売買瑕疵保険の手続きができません。
不動産売買契約後に後付けで依頼すると、断られてしまうことも考えられるため、買付申込の段階で、取引の条件として、既存住宅売買瑕疵保険に加入することを盛り込んでおいた方が良いです。

〇まとめ

築20年以内の住宅を検討される場合、維持管理の観点で物件の状況を把握し、今後の維持保全計画を立て、必要な対策を講じることが大切です。

・維持管理はお金の計画

例えば築15年の住宅を購入したとします。
外壁・屋根など雨漏れに関する部分の耐用年数は15年～20年程度と言われます。
期待を含めて、築25年で影響が出ると仮定します。
築25年は購入から10年目になります。
資金計画にもよりますが、住宅購入してから10年目というのは、一般にリフォームなどの資金を確保しようにも、難しい時期になります。（子どもの教育費など）
リフォームローンを組むと家計を圧迫してしまいます。かと言って放置するわけにもいきません。水に関する劣化事象は進行し、時間がたてばたつほどダメージが大きくなるからです。
仮にマンション購入と同じく、月15,000円くらいを修繕費として積み立てていたらどうでしょうか。15,000円×12か月×10年＝180万円です。
この金額があればどんな状況でも改善できるとは言えませんが、何もないより遥かに良いですね。
他方で、住宅購入時に、将来的に必要なメンテナンスを一気に行ってしまうという考え方もあります。住宅ローンにリフォーム費用を組み込むことができれば、後からリフォームローンを組むよりかなり金利負担が少なくなります。
住宅購入時は資金調達の可能性がたくさんありますが、一旦住宅ローンを組んでしまうと選択肢が極端に狭まってしまうのです。
このように、維持管理はお金の計画です。建物の状況を踏まえて、中長期的な計画を立てることが大切です。

アジャストの加藤でした。
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